Perkenalan:
Dewan Tolok Ukur Akuntansi Ekonomi (FASB) pada tanggal 17 Agustus 2010 meluncurkan “draf publisitas” yang mengharuskan perusahaan untuk mencatat hampir semua sewa di neraca mereka sebagai “hak untuk menggunakan” aset, dan “pembayaran sewa jangka panjang – sah” yang terkait. tanggung jawab”. Apa artinya ini bagi bisnis kecil Anda dalam kondisi awam? Proposal ini pada dasarnya menghapuskan sewa berjalan, semua sewa (kecuali tidak material) akan dikapitalisasi menggunakan manfaat kini dari jumlah minimum pembayaran sewa. Oleh karena itu, perusahaan-perusahaan yang sebelumnya mengalami kewajiban sewa di luar keseimbangan, kini harus mencatat kewajiban-kewajiban ini di neraca mereka.
Hal penting yang harus diperhatikan sehubungan dengan usulan modifikasi akuntansi sewa adalah bahwa, kemungkinan besar, sewa kerja saat ini, yang ditandatangani sebelum penerapan prosedur baru, akan memerlukan reklasifikasi sebagai sewa tunai yang harus dicatat pada saat itu. lembar harmoni. Hal ini berarti bahwa para profesional real estat harus segera mempertimbangkan dampak sewa saat ini dan yang telah direncanakan terhadap laporan ekonomi pada saat pedoman yang diusulkan dilaksanakan. Mengingat fakta bahwa kewajiban sewa yang berfungsi dapat menandakan kewajiban yang lebih besar dibandingkan seluruh aset neraca yang digabungkan, reklasifikasi sewa dapat mengubah neraca perusahaan secara substansial.
Pengaruh pencatatan kewajiban sewa ini di neraca dapat mempunyai beberapa dampak, seperti: perusahaan perlu memberitahu kreditornya karena mereka sekarang tidak mematuhi perjanjian pinjaman bank, menegosiasikan perjanjian hipotek baru dengan pemberi pinjaman karena disajikan kembali laporan fiskal, rasio yang digunakan untuk menilai peluang sejarah kredit suatu organisasi akan terkena dampak negatif dan penyajian kembali pernyataan ekonomi penyewa setelah transformasi biasanya menghasilkan hasil yang mungkin mengakibatkan keselarasan ekuitas yang lebih rendah, dan modifikasi pada berbagai rasio akuntansi
Landasan konseptual akuntansi sewa akan disesuaikan dari menentukan dengan tepat kapan “secara signifikan seluruh tambahan manfaat dan risiko kepemilikan” telah ditransfer, menjadi mengakui “ideal untuk digunakan” sebagai aset dan membagi aset (dan kewajiban) antara penyewa dan penyewa. .
Sebagai bagian dari pengumuman FASB, Dewan mengatakan bahwa dalam pandangan mereka “akuntansi saat ini di wilayah ini tidak secara jelas menggambarkan proses dan kewajiban yang timbul dari transaksi sewa.” Hal ini berarti bahwa hasil akhir kemungkinan besar akan memerlukan lebih banyak aktivitas sewa guna tercermin dalam neraca dibandingkan yang terjadi saat ini. Dengan kata lain, banyak, mungkin hampir semua, sewa yang sekarang dianggap berfungsi kemungkinan besar dianggap uang berdasarkan kriteria baru. Oleh karena itu, banyak perusahaan dengan portofolio sewa berjalan yang besar kemungkinan besar akan melihat adanya penyesuaian pada laporan keuangan perusahaan mereka.
Salah satu tujuannya adalah untuk mengoordinasikan kriteria akuntansi sewa dengan Dewan Benchmark Akuntansi Internasional (IASB), yang menetapkan ekspektasi akuntansi untuk Eropa dan banyak negara lain di seluruh dunia. IASB dan FASB saat ini memiliki perbedaan yang signifikan dalam metode perlakuan sewa mereka, yang paling menonjol adalah pengujian “garis terang” FAS 13 (tidak peduli apakah frase sewa adalah 75% atau lebih dari gaya hidup ekonomi, dan terlepas dari apakah keuntungan sewa saat ini adalah 90% atau lebih dari nilai wajar) tidak diterapkan oleh IASB, yang lebih memilih pendekatan “poin dan contoh” yang melibatkan panggilan penilaian tambahan. Masing-masing, bagaimanapun, memiliki prinsip dana (atau pembiayaan) dan sewa kerja, namun garis pemisah ditarik di antara sewa-sewa ini.
FASB akan menerima tinjauan publik atas usulan perubahan ini pada tanggal 15 Desember 2010. Jika FASB akan membuat keputusan akhir pada tahun 2011 mengenai usulan perubahan akuntansi sewa, prinsip baru ini akan berlaku pada tahun 2013.
Selain itu, karyawan Komisi Sekuritas dan Perdagangan menyatakan dalam sebuah laporan yang diamanatkan di bawah Sarbanes-Oxley, bahwa jumlah sewa yang berfungsi yang disimpan di neraca diperkirakan sebesar $1,25 triliun yang akan ditransfer ke neraca keseimbangan perusahaan jika akuntansi yang diusulkan ini modifikasi diadopsi.
Perumahan komersial:
Dampaknya terhadap pasar Real Estat Industri akan sangat besar dan akan mempunyai pengaruh besar terhadap penyewa komersial dan tuan tanah. David Nebiker, Mitra Pengendali ProTenant (bisnis real estate profesional yang berfokus membantu Denver dan perusahaan regional untuk menyusun strategi, membangun, dan mempekerjakan jangka waktu yang lama, jawaban fasilitas yang mendalam) menambahkan “penyesuaian yang diusulkan ini tidak hanya berdampak pada penyewa dan tuan tanah , namun menjadi perantara karena hal ini meningkatkan kompleksitas perjanjian sewa dan memberikan dorongan yang kuat bagi penyewa untuk melaksanakan sewa ekspresi yang lebih pendek”.
Sewa jangka pendek menimbulkan kesulitan pendanaan bagi pemilik properti karena pemberi pinjaman dan investor lebih menyukai sewa jangka waktu untuk mengamankan investasi mereka. Oleh karena itu, tuan tanah harus mendapatkan pendanaan untuk pembelian atau pembiayaan kembali sebelum penerapan peraturan ini, karena potensi pendanaan akan jauh lebih sulit.
Perubahan akuntansi ini akan memaksimalkan beban administratif pada bisnis dan premi sewa untuk struktur penyewa tunggal akan dihapuskan dengan benar. John McAslan, Associate di ProTenant menambahkan “efek penyesuaian yang diusulkan ini akan mempunyai pengaruh yang besar terhadap perilaku sewa guna usaha. Penyewa dari salah satu struktur penyewa akan memeriksa sendiri mengapa tidak memiliki gedung tersebut saja, jika saya harus mendokumentasikannya dalam laporan keuangan saya?”
Berdasarkan peraturan yang diusulkan, penyewa harus memanfaatkan nilai saat ini dari hampir semua “kemungkinan” kewajiban sewa di neraca perusahaan. FASB memandang sewa secara efektif sebagai suatu bentuk pembiayaan di mana tuan tanah mengizinkan penyewa menggunakan aset dana, sebagai imbalan atas pembayaran sewa yang terdiri dari pokok dan daya tarik, serupa dengan hipotek.
David Nebiker menyatakan “para regulator telah gagal memahami alasan mengapa sebagian besar perusahaan melakukan sewa guna usaha dan hal tersebut adalah demi fleksibilitas seiring dengan bertambahnya dan kontrak tenaga kerja mereka, seiring dengan kebutuhan lokasi yang berubah, dan perusahaan akan lebih menginvestasikan uang tunai mereka untuk menciptakan pengembangan pendapatan, daripada memiliki perusahaan yang serius. perkebunan.”
Perubahan akuntansi yang diusulkan juga akan mempengaruhi tuan tanah, khususnya usaha kecil yang diperdagangkan secara publik atau memiliki utang keuangan publik dengan laporan moneter yang telah diaudit. Pengusaha dan perwalian pusat perbelanjaan wajib melakukan evaluasi terhadap setiap penyewa yang berlokasi di properti atau malnya, memeriksa kondisi hunian dan tarif sewa kontinjensi.
Tuan tanah, penyewa dan broker yang proaktif ingin memahami spesifikasi yang diusulkan yang akan berlaku pada tahun 2013 dan mulai menegosiasikan sewa dengan tepat.
Kesimpulan:
Hasil akhir dari usulan perubahan akuntansi sewa ini adalah beban kepatuhan yang lebih besar bagi penyewa karena semua sewa akan mempunyai unsur pajak tangguhan, akan dimasukkan ke dalam neraca, akan melibatkan penilaian ulang secara berkala dan mungkin harus memiliki pernyataan ekonomi yang lebih menyeluruh. penyingkapan.
Oleh karena itu, lessor perlu mengetahui bagaimana menyusun dan mempromosikan transaksi yang akan menarik bagi lessee di masa depan. Beberapa penyewa akan memahami bahwa peraturan baru ini menghilangkan manfaat off-balance sheet yang diberikan FASB 13 di masa lalu, dan akan menganggap sewa sebagai pilihan yang kurang bernilai. Mereka mungkin juga melihat persyaratan baru ini masih jauh lebih rumit dan sulit untuk dipertanggungjawabkan dan diungkapkan. Pada akhirnya, akan menjadi masalah bagi setiap lessor dan pialang bisnis yang serius untuk menemukan strategi baru untuk pemasaran internet sewa real estat komersial yang menjadikannya jauh lebih menarik daripada memiliki.
Namun, usulan penyesuaian akuntansi terhadap FAS 13 ini mungkin dapat merangsang kurangnya kilau pasar real estat profesional pada tahun 2011 dan 2012 karena organisasi memutuskan untuk membeli aset sebagai alternatif daripada menawarkan dengan masalah administratif sewa pada tahun 2013 dan di luarnya.
Sebagai kesimpulan, disarankan agar tuan tanah dan penyewa mulai mempersiapkan perubahan ini dengan memeriksa sewa mereka dengan broker properti yang serius dalam bisnis mereka dan membicarakan konsekuensi ekonomi dengan CFO, akuntan eksternal, dan akuntan pajak mereka untuk menghindari peluang kejutan uang jika/ ketika perubahan akuntansi diadopsi.
Baik David Nebiker dan John McAslan dari ProTenant menunjukkan bahwa seluruh staf perusahaan mereka sering mendidik diri mereka sendiri dan memberi nasihat kepada konsumen tentang kemungkinan perubahan ini atas dasar aktivitas profesional.
Tambahan – Definisi Dana dan Sewa Fungsi:
Prinsip sederhana akuntansi sewa adalah bahwa beberapa sewa hanyalah sewa, sementara yang lain benar-benar pembelian. Misalnya, jika sebuah perusahaan menyewakan rumah kantor untuk satu tahun kalender, nilai ruangan tersebut pada akhir tahun hampir sama besarnya dengan ketika sewa dimulai, perusahaan tersebut pada dasarnya menggunakannya untuk jangka waktu yang singkat, dan ini adalah contoh dari sewa yang berfungsi.
Namun demikian, jika sebuah perusahaan menyewa komputer selama 5 tahun, dan pada akhir masa sewa, komputer tersebut praktis tidak berharga. Lessor (perusahaan yang menerima pembayaran sewa) mengantisipasi hal ini, dan memberi harga kepada lessee (perusahaan yang menggunakan aset) pembayaran sewa yang akan memulihkan seluruh harga sewa, termasuk pendapatan. Transaksi ini disebut sewa modal, namun pada dasarnya merupakan pembelian dengan hipotek, karena aset dan tanggung jawab hukum semacam ini harus dicatat dalam laporan ekonomi penyewa. Pada dasarnya, pembayaran sewa uang dianggap sebagai pembayaran kembali penyusutan pinjaman dan beban bunga, bukan biaya sewa, kemudian dicatat pada asersi pendapatan.
Sewa yang berjalan biasanya tidak berdampak pada neraca perusahaan. Meski begitu, ada satu pengecualian. Jika suatu sewa mempunyai penyesuaian terjadwal dalam pembayaran sewa (misalnya, kenaikan inflasi, atau liburan sewa selama 6 bulan pertama), harga sewa harus diakui atas dasar kesetaraan melebihi masa sewa. . Perubahan antara biaya sewa yang diakui dan pembayaran sewa yang sebenarnya dianggap sebagai tanggung jawab hukum yang ditangguhkan (bagi penyewa, jika sewa bertambah) atau aset (jika menurun).
Tidak peduli modal atau berjalan, komitmen sewa minimal di masa mendatang juga harus diungkapkan sebagai catatan kaki dalam laporan fiskal. Penentuan sewa harus diselesaikan dalam waktu 12 bulan untuk lima tahun pertama, dan kemudian semua sisa sewa disatukan.
Sewa adalah dana jika salah satu dari 4 penilaian berikut tercapai:
1) Sewa mengalihkan kepemilikan kepada penyewa pada akhir masa sewa
2) Penyewa mempunyai pilihan untuk memperoleh aset pada harga potongan di akhir masa sewa
3) Jangka waktu sewa adalah 75% atau lebih dari umur ekonomis aset.
4) Harga sewa saat ini, dengan menggunakan biaya pinjaman tambahan penyewa, adalah 90% atau lebih dari harga pasar sebenarnya dari aset tersebut.
Masing-masing kondisi ini, dan bagian-bagiannya, dijelaskan secara lebih rinci dalam FAS 13 (dikodifikasi sebagai area L10 dari FASB Present Textual content atau ASC 840 dari Kodifikasi).